Los precios de la vivienda crecieron por debajo de la inflación

Ventas de vivienda se recuperarán hasta un rango
entre 150.000 y 180.000 unidades en 2025
● El informe de Situación Inmobiliaria de BBVA Research anticipa que los inventarios y los
desistimientos se mantendrán altos durante el primer semestre de 2024, para después
ceder poco a poco.
● En 2023, los departamentos de Caldas, Tolima, Norte de Santander, Risaralda y
Santander, registraron los mayores índices de renuncias, especialmente en vivienda VIS.
● Más del 50% de los subsidios para comprar vivienda se dieron por fuera de las grandes
ciudades durante el año pasado.
● En 2023, el crédito de vivienda representó el 12,6% del PIB, el nivel más alto en este siglo.
● En el mercado de vivienda, las constructoras más grandes están ganando participación
en el volumen total de las ventas.
La situación actual del mercado de vivienda en Colombia, tiene grandes retos y oportunidades de
reactivación. Según el más reciente estudio de Situación Inmobiliaria, realizado por BBVA
Research, pese a la desaceleración del sector, el modelo de pre-ventas reduce el riesgo de
acumulación excesiva de inventarios, las quiebras generalizadas en las empresas y las crisis
sistémicas en los hogares y el sector financiero. En efecto, actualmente en todas las ciudades del
país, las pre-ventas superan el 60% de la oferta total de la vivienda.
En 2023, a diferencia de otros momentos de desaceleración económica, esta vez el sector de la
construcción no cumplió el papel anticíclico que sí tuvo antes. Este desempeño de la
construcción se reflejó en una fuerte caída de las ventas de vivienda. Durante 2023, se
alcanzaron niveles similares de ventas a las del año 2011.
De esta manera, la caída en las ventas redujo la penetración del mercado inmobiliario en todos
los departamentos, y no solo se redujo la penetración total, también cayeron las ventas de
viviendas de interés social (VIS) respecto a la cantidad de personas pobres en cada ciudad.
Según los datos presentados en el informe de BBVA Research, las que más se afectaron fueron
las dirigidas a los estratos 2, 3 y 4, aunque el estrato 5 y 6 también tuvo una desaceleración, solo
que menos pronunciada.

Para Mauricio Hernández Monsalve, economista de BBVA Research para Colombia, “las bajas
ventas que se dieron en 2023 hicieron que el stock de oferta creciera a lo largo del año pese a
los menores lanzamientos. Como resultado, el tiempo necesario para vender la oferta disponible
aumentó progresivamente desde mínimos de 2022. Asimismo, creció el inventario sin vender, eso
sí, sin alcanzar los niveles máximos que se tuvieron en 2019, pues la oferta esta vez se redujo a
tiempo y más intensamente”.
En materia de empresas del sector lo que se vio es que las constructoras más grandes están
ganando participación en el volumen en ventas, mientras que las más pequeñas están
aumentando sus inventarios. Cabe resaltar que la construcción es un sector que mueve el 55%
de otros sectores asociados a esta actividad. Además, es un sector intensivo en mano de obra,
toda vez que ocupa a 1,6 millones de personas en empleos directos.
¿Qué ocurrió con las ventas? Las ventas recientes se afectaron por las renuncias de
transacciones previas, es decir la gente decidió no completar su compra, pese a haber hecho una
separación o pactado una venta futura. Según los datos presentados en Situación Inmobiliaria,,
las razones están en menores recursos disponibles, reducción (anulación) de subsidio y mayores
tasas de interés.
En departamentos como Caldas, Tolima, Norte de Santander, Risaralda y Santander, en vivienda
VIS se llegó a un porcentaje de renuncias superior al 30%. Pese a esto, Hernández asegura que
“la oportunidad y asertividad de los subsidios de vivienda seguirán ayudando a reducir el
desistimiento, especialmente en el mercado VIS”.
El estudio resalta que el más del 50% de los subsidios se dieron por fuera de las grandes
ciudades, además, el mercado llevó a que los constructores volvieran a aumentar los descuentos
ofrecidos, siendo más visibles en los mayores precios.
Finalmente, en cuanto a la oferta no residencial (oficinas, locales comerciales y bodegas) se tiene
buenas noticias. “En el mercado usado no residencial, la vacancia sigue reduciéndose
paulatinamente o se mantuvo en niveles bajos donde ya se había disminuido. Además la
construcción de nuevas edificaciones para estos destinos se redujo durante el período de la post-
pandemia. Como resultado, bajó la oferta total no residencial, ayudando al equilibrio del sector en
el mediano plazo y a su pronta recuperación cuando la recuperación económica active su
demanda”, afirma Mauricio Hernández Monsalve.
¿Cómo estuvieron los precios y la financiación?
Las nuevas viviendas vendidas en 2023 tuvieron un precio promedio de 5,5 millones por metro
cuadrado, reveló el informe. Además, los precios de la vivienda nueva y usada se recuperaron
durante el transcurso de 2023 en términos reales por la caída de la inflación.

En cuanto a la financiación, respecto al PIB, el crédito de vivienda es un 12,6% del PIB, lo que
representa el nivel máximo de este siglo. Hoy, según las cifras del sistema financiero hay 1,5
millones de créditos activos por $124 billones. La mayor parte de los créditos son para vivienda
nueva, si bien el valor medio del crédito para usada es mayor: 97 millones vs. 74 millones.
“La reducción de las ventas y la edificación de vivienda nueva puede ser aprovechado por el
mercado de vivienda usada. La vacancia es baja en las grandes ciudades del país y la
recuperación del poder de compra de los hogares podría encontrar en este mercado un alivio a la
menor actividad de construcción nueva”, concluyó Mauricio Hernández Monsalve.
¿Cómo están conformados los hogares en Colombia?
Todo este mercado de la construcción tiene una relación directa con cómo están conformados los
hogares, en dónde están ubicados y cuál es el perfil de las personas que habitan las viviendas.
Así, el estudio reveló que el 43% de los hogares de Colombia son de 1 o 2 personas, además,
ahora se prefiere vivir en arriendo, el dato pasó del 32% en 2008 al 40% en 2022.
No obstante, el país tiene un déficit habitacional por lo que se requiere aumentar el ritmo de la
construcción de viviendas para reducirlo. Demográficamente, se espera que la esperanza de vida
crezca gradualmente; que la población siga envejeciendo y que esto llevará a una mayor
cantidad de hogares que en 25 años empezarán a demandar viviendas para dos personas y no
para tres o cuatro que es lo que se tiene hoy en día.
Pero esto no sucederá igual en todos los departamentos, los municipios pequeños vienen
mostrando que tiene capacidad de compra. Además, las regiones receptoras de remesas como
Valle, Cundinamarca y Antioquia han usado estos recursos para comprar vivienda, esto y el
ahorro en crecimiento serán fundamentales para las compras futuras.

Consulte los informes completos:
https://www.bbvaresearch.com/publicaciones/colombia-detras-del-andamio-la-estructura-del-
sector-de-la-construccion-en-colombia/
https://www.bbvaresearch.com/publicaciones/colombia-situacion-inmobiliaria-febrero-2024/

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