Mercado inmobiliario está cambiando: crecen los arriendos, las compras desde el exterior y los hogares pequeños

El sector enfrenta un nuevo escenario marcado por menos subsidios,
mayores costos, cambios demográficos y nuevas formas de demanda

El sector inmobiliario opera bajo una nueva realidad donde los arriendos ganan
protagonismo, los colombianos en el exterior aumentan su participación y la demanda se
transforma ante el envejecimiento poblacional y la reducción en el tamaño de los hogares.
Así lo describe el informe Situación Inmobiliaria 2026 de BBVA Research, destacando que
este sector representa hoy el 4,1% de la economía y genera 1,6 millones de empleos.
Si bien las ventas de vivienda nueva muestran señales de mejoría desde finales de 2024,
estas aún se mantienen en niveles históricamente bajos comparados con los periodos de
mayor auge. La reactivación del mercado es una realidad, aunque todavía parcial, y se ve
condicionada por retos estructurales como la reducción de los subsidios, las tasas de
interés y la limitada capacidad de pago de los hogares.
Menos subsidios y mayores costos cambian las reglas del mercado
BBVA Research advierte que las constructoras han tenido que realizar ajustes importantes
en sus estrategias comerciales ante un escenario de menores apoyos para vivienda y
mayores costos asociados al salario mínimo y la financiación.
“Estamos viendo un sector que empieza a recuperarse, pero que opera bajo nuevas
condiciones. Las empresas están extendiendo plazos de preventa, ajustando modelos
comerciales e incorporando herramientas tecnológicas para mantener la viabilidad de sus
proyectos”, explicó Mauricio Hernández, economista de BBVA Research y autor del
informe.
Según los datos, durante 2025, los subsidios de vivienda (de todo tipo) se ubicaron en
43.000, la mitad de sus niveles máximos del pasado (86.000 en 2021). Además, los
costos de construcción han crecido más rápido que los precios de venta de la vivienda, en
parte presionados por las alzas en el salario mínimo, reduciendo los márgenes financieros
de los proyectos.
La recuperación del mercado tampoco ha sido homogénea. Las ventas de vivienda nueva
muestran señales de mejora frente a los mínimos observados en 2023 y 2024, pero aún
se mantienen en niveles históricamente bajos, especialmente en la vivienda de interés

social (VIS), donde la reducción de subsidios ha afectado el cierre financiero de muchos
hogares.
Hogares cambian su forma de comprar vivienda
El estudio de Situación Inmobiliaria muestra que las condiciones financieras continúan
influyendo en las decisiones de compra de los hogares.
Factores como las tasas de interés, los plazos de los créditos hipotecarios y los cambios
en la capacidad de pago están transformando la demanda y modificando las
características de los proyectos que llegan al mercado.
Además, el crecimiento del mercado de arriendos, la reducción en el tamaño de los
hogares y las nuevas necesidades de los compradores están impulsando una mayor
demanda por viviendas más compactas y con espacios compartidos. El tamaño promedio
de los hogares colombianos se redujo de 4,4 personas en 1993 a 2,8 en 2025 y
continuará disminuyendo en las próximas décadas, lo que está modificando el tipo de
vivienda que demanda el mercado.
Hoy los hogares unipersonales son el 24,3% del total, pero son más representativos en el
Sur del país y en Bogotá, al tener hogares más pequeños la construcción ha venido
cambiando las tendencias. Por otro lado, los colombianos residentes en el exterior ya
participan en cerca del 10% de las ventas de vivienda nueva y su peso supera el 15% en
el segmento No VIS.
La vivienda ya no se compra únicamente para vivir. El crecimiento de las rentas cortas y
del turismo está convirtiendo al sector inmobiliario en una alternativa de inversión cada
vez más relevante. Actualmente existen más de 116.000 alojamientos de renta corta en el
país, lo que ha fortalecido la demanda de vivienda en varios mercados regionales y
turísticos.
Arriendos ganan protagonismo
Al mismo tiempo, el mercado de arriendos continúa creciendo y consolidándose como una
alternativa cada vez más relevante para los hogares, en un contexto donde el acceso a
vivienda propia enfrenta mayores restricciones financieras.
Según BBVA Research, el sector inmobiliario entra en una etapa de transformación en la
que la adaptación a las nuevas condiciones económicas y demográficas será
determinante para su crecimiento en los próximos años.
“Vemos que más hogares viven en arriendo, ejerciendo una elevada presión de gasto
sobre los más pobres. En 2025, hay 19 millones de hogares: 7,2 millones en propiedad y
7,7 en arriendo. Además, el 56% de los contratos de arrendamiento en Colombia siguen
siendo verbales o informales, una característica que limita el acceso a mecanismos de
financiación y protección jurídica para millones de hogares”, explicó Hernández.

El déficit habitacional sigue impulsando la demanda
A pesar de las dificultades del sector, BBVA Research destaca que la necesidad de
vivienda sigue siendo uno de los principales motores del mercado inmobiliario colombiano.
Actualmente, cerca del 26,8% de los hogares del país presenta déficit habitacional,
equivalente a aproximadamente 4,9 millones de hogares, lo que mantiene una demanda
estructural importante para los próximos años.
“Colombia sigue teniendo una necesidad importante de vivienda. El reto será lograr que la
oferta, las condiciones de financiación y los mecanismos de apoyo permitan responder a
esa demanda de manera sostenible”, señaló Hernández.
“El mercado inmobiliario colombiano está dejando atrás el modelo que predominó durante
la última década. Menos subsidios, hogares más pequeños, una población más
envejecida, más familias viviendo en arriendo y una creciente participación de
compradores del exterior están redefiniendo la forma en que se construye, se vende y se
habita la vivienda en Colombia”, concluye Hernández.