Expansión Corporativa en Bogotá: Stock de Oficinas Alcanza Nuevos Récords con la Adición de Tres Edificios de Prestigio

Los últimos años fueron indudablemente complejos para la región. A la ya muy conocida y
analizada crisis del COVID-19, se sumó una coyuntura con dificultades económicas, una
guerra con fuertes repercusiones a nivel global y una crisis climática que continúa
exigiendo responsabilidad, proactividad y medidas urgentes.
En este marco, el real estate fue claramente afectado, y particularmente el sector de
oficinas. Las ya mencionadas dificultades, a las que deben sumarse nuevas tendencias
sociales y laborales, sentaron las bases de un cimbronazo que inquietó a todo el negocio
como nunca, y al mismo tiempo lo obligó a reinventarse. En este contexto desafiante, es
esencial comprender el rol que cumple el sector del real estate en la sociedad, y es por
ello
por lo que resulta de vital importancia entender en profundidad qué nos dicen sus
principales indicadores. El informe del mercado de oficinas de Latinoamérica de JLL, que
se actualiza año a año, busca aportar en este sentido.
En 2023, el reporte reúne el análisis de 21 ciudades, distribuidos en 17 países, los cuales
totalizan un stock de 34,4 millones de metros cuadrados. Ciudad de México, San Pablo y
Santiago continúan siendo los mercados más grandes y con mayor oferta de la región, al
concentrar, respectivamente, el 22 %, 13 % y 9 % de la superficie relevada.
En relación a lo anterior, específicamente en Bogotá, el stock de oficinas corporativas
alcanzó los 2.748.000 metros cuadrados, luego de la incorporación de tres nuevos
edificios con cerca de 20.000 metros cuadrados de área rentable. Dos de las propiedades
se encuentran en el submercado Chicó (Once 93 y Torre MAS 92) y el restante en el
submercado Santa Bárbara, todos ellos dentro del CBD de la ciudad. El desarrollo de
nuevos edificios se ha desacelerado, pasando de 200.000 metros cuadrados en promedio
entre 2016 y 2019 a tan solo 31.000 metros cuadrados entre 2020 y 2023. La tasa de
vacancia disminuyó en el primer trimestre en comparación con el período previo, desde
12,2 % a 11,4 %. Esto se puede explicar por la escasez de nuevos espacios en la ciudad,
que ha favorecido la absorción de espacios existentes. En materia de absorción neta, en el
primer semestre del año se constató que se ocuparon 35.000 metros.
En Medellín, el stock de oficinas corporativas de la ciudad de Medellín se mantuvo
prácticamente sin cambios durante el primer trimestre del año, luego de la adición de
2.000 metros cuadrados, producto de la conversión de espacios de parqueo en espacios
corporativos. “De esta manera, el mercado completa más de un año sin registrar la
entrada de nuevas superficies y se espera que esto recién ocurra durante el segundo
semestre de 2024, con la entrada de un activo en el CBD de la ciudad” menciona Guido
Mosin – Research Manager de JLL.

En otras ciudades como Ciudad de México, con poco más de 176.000 metros cuadrados,
fue el mercado que más metros ocupó en los últimos cuatro trimestres, seguido por Lima,
con 141.100 metros cuadrados. Cabe destacar, por otro lado, que todas las ciudades
presentan un balance positivo en el período en análisis, es decir, todas ocuparon más
metros que los que liberaron.
Para fin de 2024, se estima que el inventario habrá crecido un 4,4 %, ya que se proyecta
que se incorporen 1.508.000 metros cuadrados de nueva superficie. Los mercados Ciudad
de México y San Pablo poseen prácticamente la mitad de la oferta a ingresar (28 % y 23 %,
respectivamente).
Al cierre del primer semestre del año, el 21,3 % del inventario se encuentra disponible. El
mercado con la tasa de vacancia más alta es Panamá, con un valor que asciende al 45,0 %,
seguido por Río de Janeiro con 36,5 %. Por el contrario, Medellín, con una disponibilidad
de 2,9 %, es el que menor cantidad de superficies en oferta posee.
Con respecto a la demanda, en el cuarto trimestre de 2022 se registró el mejor
comportamiento de la absorción neta. En efecto, en este período se ocuparon 286.000
metros cuadrados, valor que representa el 42 % de toda la superficie ocupada en el último
año (es decir, desde el tercer trimestre de 2022 hasta el segundo trimestre de 2023).
En materia de precios pedidos, Santo Domingo sobresale por presentar el promedio más
elevado para los inmuebles de la clase A, con un promedio general de USD 31,0 por metro
cuadrado por mes al cierre del primer semestre del año. La segunda ciudad mejor cotizada
fue Buenos Aires, con un promedio de USD 27,0 por metro cuadrado por mes. Santo
Domingo también presenta el promedio más elevado en los inmuebles del segmento B,
con un precio de USD 24,5 por metro cuadrado por mes. Ciudad de Guatemala es el
mercado con los valores más bajos de la región para ambos segmentos, con un promedio
de USD 11,5 por metro cuadrado por mes para la clase A y USD 9,3 por metro cuadrado
por mes para la categoría B.
La antigüedad del stock es un factor particularmente importante en muchos distritos
centrales de negocios, ya que puede generar que éstos pierdan relevancia. Analizarlo
sirve, además, para estimar qué proporción del inventario podría sufrir reconversiones de
uso. En el caso de Latinoamérica, se aprecia una correlación entre la antigüedad de los
mercados y el aumento significativo de su vacancia en la pospandemia (en Santiago y
Buenos Aires por ejemplo), ante la preferencia por edificios modernos, eficientes y
sostenibles. Sin embargo, en términos agregados, la región enfrenta menos presión en
este sentido, en particular en mercados jóvenes como Asunción, Montevideo, Lima y
Medellín.

Conoce el informe completo a continuación:
https://www.jll.com.co/es/trends-and-insights/research/mercado-oficinas-america-latina