Se redefine el control legal sobre mejoramientos de vivienda sin licencia en Colombia

 

Colombia, 13 de noviembre de 2025. La expedición por parte del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio del Decreto 1166 de 2025, que autoriza la ejecución sin licencia de construcción de obras de mejoramiento de vivienda subsidiadas por el Estado con fundamento en el Plan Nacional de Desarrollo del Gobierno Petro, ha abierto un nuevo debate jurídico en torno al alcance del control estatal en materia urbanística. Esta nueva normativa dispone que las obras de mejoramiento de vivienda subsidiadas con recursos públicos se realicen a partir de hoy por medio de una carta de responsabilidad firmada por un arquitecto o ingeniero, lo cual implica que el profesional asuma responsabilidad por el cumplimiento de las normas urbanísticas y de construcción.

Nicolás Otero Álvarez, consultor externo de la firma Cafore Abogados, especialista en derecho administrativo, quien cuenta con amplia experiencia en derecho urbanístico, indica: “El Decreto 1166 de 2025 rompe el equilibrio del sistema de control urbano: sustituye la licencia de construcción por una carta de responsabilidad, con el argumento de facilitar la entrega de subsidios de vivienda. El Decreto debilita de facto el control urbanístico que ejercen los inspectores de policía, que, ante una simple carta de responsabilidad, se enfrentarán a infractores amparados en estas autorizaciones para desconocer las normas del ordenamiento territorial.

Se está creando un canal paralelo de licenciamiento urbanístico, pero controlado por las mismas personas interesadas en ejecutar los subsidios que se pretenden entregar. Se trata de un incentivo perverso que pone en riesgo la estabilidad de las edificaciones y los recursos destinados a la constitución del espacio público”.

El cambio en el régimen jurídico tiene implicaciones en materia de responsabilidad, pues el profesional firmante podría enfrentar sanciones disciplinarias por parte de los consejos profesionales, además de eventuales responsabilidades civiles y penales si la obra presenta fallas estructurales o afecta terceros.

“El Gobierno olvida que los curadores urbanos acceden al cargo mediante concurso de méritos y son designados por los alcaldes del país. Por ser pocos, tienen un control disciplinario exigente y centralizado, superior al de los profesionales a los que en la práctica se les está facultando para expedir licencias de construcción. Cambiar el nombre de licencia urbanística a carta de responsabilidad no reduce las contingencias jurídicas y materiales que se están creando. Es un acto de irresponsabilidad con la ciudadanía, a la que se le está dando el trato de simple destinataria de subsidios y no como titular del derecho a un entorno urbano seguro y ordenado”, señala el experto consultor externo de Cafore Abogados.

Asimismo, el experto indica que el reto jurídico principal radica en que el Ministerio de Vivienda deberá, dentro de los seis meses siguientes, definir los criterios de capacitación y certificación de los profesionales que emitirán las cartas de responsabilidad, a fin de garantizar uniformidad en la aplicación del decreto en todos los municipios del país. Hasta tanto no se cumpla ese proceso, la aplicación inmediata abre interrogantes sobre las implicaciones que tendrá esta normativa para los municipios y distritos del país.

Igualmente, los municipios podrían perder capacidad de decisión en materia de licenciamiento y ordenamiento del suelo, generando incertidumbre jurídica frente al control urbanístico y  las competencias territoriales.

Hasta tanto, no se cumpla ese proceso, la aplicación inmediata del decreto podría operar sin un marco de control consolidado, lo que abre interrogantes sobre su implementación práctica y la validez probatoria de las certificaciones.